我国城市房地产限购政策扩散的时空演进与逻辑机理研究——以“新国八条”为例

作     者：舒叶 

作者单位：华南农业大学 

学位级别：硕士

导师姓名：杨正喜;李文新

授予年度：2020年

学科分类：12[管理学] 1204[管理学-公共管理] 120405[管理学-土地资源管理] 

主      题：新国八条 政策扩散 内部因素 外部因素 

摘      要：1998年,国家宣布取消福利分房制度,决定通过市场来解决住房问题。这标志着房地产开始在我国全面市场化。随着房地产市场化以及我国城镇化的快速发展,房价的快速上涨逐渐引起中央政府的关注。为了避免房地产市场的泡沫,从2005年开始,中央政府尝试运用税收、金融等调控政策解决房地产市场发展过于火热的问题。在调控政策的效果不甚理想的情况下,2010年,中央政府尝试推出限购政策。2011年,“新国八条正式被推出,并且在全国主要城市开始实施。截至2018年,房地产限购政策已经在我国实施长达8年之久。在这一过程中,房地产限购政策从实施到退出再到复苏,中央政府和地方政府分别扮演什么样的角色?它们起到什么样的作用?我国城市房地产限购政策在这个过程是如何演变和扩散的?这对完善和健全我国住房保障机制有怎样的启发?本文尝试运用事件史分析法分析来解释以上问题。本文分析了2011年以来,“新国八条限购政策的时间和空间的扩散特征。在时间上,“新国八条的政策扩散分为两个阶段——中央政府强制扩散阶段和地方政府之间自主扩散阶段;在这两个扩散阶段,“新国八条的扩散分布曲线都呈现“S型。在空间上,“新国八条在纵向层面呈现出自上而下的层级扩散效应,横向层面呈现出由一线城市向新一线城市和二三四线城市的扩散效应。在实证分析部分,本文以地方政府自主扩散阶段的地级市为样本,将“新国八条的扩散特征与政策扩散理论相结合,按照内部因素和外部因素的分类,提出相关假设并构建“新国八条限购政策的影响因素指标——常住人口规模、经济发展水平、城市地理位置、房价涨幅、中央政府的压力、同级政府竞争和邻近效应。随后根据假设收集并整理了44个城市的指标数据,并运用统计软件Matlab对所有的影响因数指标进行描述性统计分析、相关性分析、多重共性检验和数据回归分析,从而对假设进行实证验证,并得出结论。根据事件史分析法的实证研究发现:从内部因素来看,城市常住人口规模、经济发展水平和房价涨幅影响我国新国八条限购政策的扩散,经济发展水平和人口规模的显著性要高于房价涨幅的显著性;城市地理位置对我国“新国八条限购政策的扩散影响并不显著。从外部因素来看,中央政府的压力和同级政府之间的竞争会影响我国“新国八条城市限购政策的扩散,中央政府的压力的显著性高于同级政府竞争的显著性;邻近效应对“新国八条限购政策的扩散的影响并不显著。根据上述的实证研究成果,为了健全和完善我国住房保障机制,本文尝试从中央政府和地方政府两个角度提出建议:对于中央政府来说,它要改善对地方政府的考核方式、学习国外的成功经验、鼓励地方政府政策创新;对于地方政府来说,地方政府要优化地方财政收入结构、规范公共租房市场、解决低收入人群的住房问题。