城市轨道交通对房地产价值影响及利益还原模式研究

作     者：师敏 

作者单位：重庆大学 

学位级别：硕士

导师姓名：钟韵

授予年度：2021年

学科分类：12[管理学] 1204[管理学-公共管理] 0202[经济学-应用经济学] 02[经济学] 1201[管理学-管理科学与工程(可授管理学、工学学位)] 020205[经济学-产业经济学] 08[工学] 082303[工学-交通运输规划与管理] 120405[管理学-土地资源管理] 0823[工学-交通运输工程] 

主      题：城市轨道交通 房地产价值 特征价格模型 利益还原模式 

摘      要：我国大中型城市旨在构建综合公共交通运输系统,具体是以建立城市轨道交通为核心,以建设地面常规公交为辅助,未来我国城市轨道交通的建设需求较大。但是轨道交通的建设目前面临一定的矛盾,一方面,城市轨道交通需要巨额建设资金、运营状况收不抵支,轨道交通企业与房地产公司公共服务支付不平衡等问题制约着轨道交通的发展;另一方面,轨道交通具有强大的正外部性,目前缺乏将正外部性内化的方式。因此,将轨道交通的正外部性内化,通过利益还原的方式解决轨道交通企业与房地产公司之间公共服务支付不平衡问题,对于减轻财政负担,实现轨道交通可持续发展,具有非常重要的作用。首先,本文基于理论分析轨道交通与土地利用的互动过程,发现用地性质改变引起交通需求改变,从而改变交通供给方式使区域的可达性提高,最终引起土地价值和房地产价值增值,以此形成良性循环使土地价值不断提高,并介绍了重庆市以轨道交通引领城市发展格局的基本情况,对本文的研究范围进行界定。然后,本文以重庆轨道交通一期为研究对象,对其沿线房地产价值的增值效果进行研究,通过构建特征价格函数,分析文献和调研专家最终确定采用1个住宅单价因变量和13个自变量,经过数据收集与处理,从时间和空间两个角度研究轨道站点1.5km范围内的房地产增值效应发现:时间角度上,2019年住宅距轨道交通站点的距离每减少100m,房地产价值的增值比例为1.36%,增值效果为175.95元/m;2018年距离每缩短100m,房地产价值的增值比例为1.39%,增值效果为186.09元/m;2017年距离每缩短100m,房地产价值的增值比例为1.32%,增值效果为143.79元/m;2016年距离每缩短100m,房地产价值的增值比例为1.02%,增值效果为80.98元/m;2015年距离每缩短100m,房地产价值的增值比例为0.87%,增值效果为64.86元/m。空间角度上,以2019年为研究对象,发现重庆轨道交通一期1000-1500m(含1500m)圈层对房地产价值增值效应低于500-1000m(含1000m)圈层的增值效应,增值效应分别是16.1%、20.8%,而0-500m(含500m)圈层因住宅小区房龄时间过长,导致其受轨道交通的影响并不显著。并以时间角度增值效应研究成果为基础,对增值效果进行分析,构建了轨道交通增值效应趋势线,通过此趋势可运用住宅单价计算轨道交通增值效应。最后,本文构建城市轨道交通利益还原模式。本文将现有轨道交通利益还原方式分为两大类,并分别分析了以征收轨道交通增值税为代表的利益还原直接方式和以轨道交通与周边物业联合开发为代表的利益还原间接方式的运作方式、存在问题,在此基础上,本文提出了轨道交通及沿线物业“带条件招拍挂+股权出让的综合开发模式,并对这种模式的运作方式、实施主体、基本程序、利益还原路径、成本分担与利益分配机制、利益还原分配比例以及应用难点进行了详尽的介绍。采用此模式进行轨道交通及沿线物业综合开发,可以实现轨道交通利益有效还原,缓解财政压力,促进轨道交通企业和房地产开发商的双赢,最终实现轨道交通的持续有序发展。