房屋买卖中跳单违约的法律问题研究

作     者：张若琪 

作者单位：天津商业大学 

学位级别：硕士

导师姓名：王立争

授予年度：2022年

学科分类：0301[法学-法学] 03[法学] 030105[法学-民商法学(含：劳动法学、社会保障法学)] 

主      题：跳单违约 责任承担 禁止跳单条款 中介合同 

摘      要：近些年随着中国房地产经济的快速发展,房地产中介行业也蓬勃发展并且呈现出新的发展模式,中介行业迅速发展的同时也会伴随着新的法律纠纷的出现。由于我国对于房屋中介行业监管不严,相关制度不完善,行业内部竞争越发激烈,导致房屋中介公司与委托人之间的矛盾增多,近几年最主要的纠纷便是跳单现象的增加,这不仅导致中介人与委托方之间的利益失衡,也会在一定程度上影响房屋中介行业的发展。最高人民法院发布的指导案例1号虽然对跳单行为表达了立场,但是对于跳单行为引发的一系列问题仍急需解决。本文从司法实践中的案例出发,通过研究大量的案例分析出目前在实践中主要存在三个法律争议问题,并且围绕着三个焦点展开论述。文章在结构上分为四个部分:第一章是关于司法裁判的考察,通过引用典型案例以及梳理相关案例,总结出目前在司法实践中最主要的三个争议焦点是关于禁止跳单条款效力的认定、跳单违约的构成标准以及成立跳单违约后责任的承担;第二章是禁止跳单条款的效力,此部分对应第一个争议焦点,通过结合案例具体情况说明司法实践中对条款效力认定主要考虑是否属于格式条款以及格式条款有效的要件等因素,并且学界对于条款效力的认定说法不一,形成了有效说、无效说、附生效条件说等学说,但结合实践折中说更有利于审判中效力的认定;第三章是跳单违约的认定标准,对应的是第二个争议焦点,结合司法实践阐述构成跳单违约需满足四个构成要件,即中介合同合法有效、委托人利用信息私下交易或者另行委托、具备因果关系以及委托人存在逃避支付报酬的恶意;第四章是责任承担,对应的是第三个争议焦点,委托人构成跳单违约后,中介人可以依据不同的请求权基础寻求救济,即违约赔偿请求权或者中介报酬请求权,并且进一步说明两种请求权竞合时只可择一行使。