人口流动对城市间房价分化的影响研究

作     者：朱艳艳 

作者单位：安徽建筑大学 

学位级别：硕士

导师姓名：孙伟

授予年度：2022年

学科分类：0303[法学-社会学] 12[管理学] 1204[管理学-公共管理] 03[法学] 030302[法学-人口学] 120405[管理学-土地资源管理] 

主      题：人口流动 房价 房价分化 

摘      要：自推行住房商品化制度以来,我国房地产市场快速发展,房价持续上涨。近年来,城市间房价差异逐渐拉大,房价分化态势愈发明显,引起了全社会的密切关注,正确认识和对待房价分化问题,探究其中的规律性具有一定现实意义。与此同时,频繁的人口流动现象是当今社会的重要特征。第七次全国人口普查数据显示全国约有3.8亿的流动人口,相比2010年上涨了69.73%,形成了明显的人口流动趋势。通常认为人口流动将影响到地区房价,那么人口流动是否以及如何影响房价分化?这是本文研究的核心问题。本文以2008-2019年的252个地级市为研究对象,分析商品房价格和人口流动的现状,探讨人口流动影响房价分化的影响机制,对人口流动和房价分化的关系进行实证检验,研究结论表明:第一,房价分化呈现出高房价和低房价城市交错分布的状态,形成了东部区域及省会城市为主的高房价集聚区和中西部区域欠发达城市的低房价集聚区;流动人口主要由流入人口与流出人口构成,东部沿海地区及重要省会城市为人口流入区,中西部区域经济欠发达城市为人口流出区。第二,人口流动对房价分化的影响机制主要表现为三个层面,首先从人口密度、房屋租赁和性别比例角度得出人口流动对房价具有促进作用;其次从劳动力供给角度得出人口流动对房价的影响存在区域异质性;最后从产业结构和收入差异角度分析出人口流动持续拉大了房价分化。第三,从人口流动分别影响房价、房价的区域异质性和房价分化三个层面进行实证检验,结果表明:1)人口流动对房价呈显著的正向作用,全国人口流动的变化将促进房价上涨,其中人口流入的提高促进房价上涨,而持续的人口流出会抑制房价上涨。2)东部、中部和西部区域人口流动均对房价产生显著影响,但影响呈现出一定的区域异质性。一方面,东部区域的人口流动相比中、西部区域而言对房价的影响作用更强。另一方面,东部区域的人口流出对房价的影响不显著,西部区域的人口流入对房价的影响不显著。3)人口流动对高、低房价的影响起显著作用,简言之,人口流动显著促进房价分化。一方面,高房价城市中人口流动对房价分化的影响正显著,而人口流出对房价分化的影响不显著。另一方面,低房价城市中人口流动对房价分化的影响负显著,而人口流出对房价分化的影响不显著。同时,高房价城市的房价增长速度比低房价城市快,从而逐年造成房价差距越来越大。实证结果在一定程度上解释了房价分化现象的存在。最后,本文从人口流入地、人口流出地、高房价城市、低房价城市四个方面提出了具体的建议和措施。人口流入地和流出地均要加强对人口流动情况的重视,合理管理和吸引人才,释放人才红利;针对高房价城市和低房价城市采取分类指导的方式,调节房价分化,着重从调节人口流动差异、经济差异入手。图[19]表[12]参[108]