基础设施公募REITs估值优化研究 ——以华安张江REITs为例

作     者：何添香 

作者单位：华东师范大学 

学位级别：硕士

导师姓名：宫峰飞

授予年度：2022年

学科分类：12[管理学] 02[经济学] 0202[经济学-应用经济学] 1201[管理学-管理科学与工程(可授管理学、工学学位)] 020204[经济学-金融学（含∶保险学）] 

主      题：基础设施公募REITs 估值优化 蒙特卡洛模拟 

摘      要：长期以来,我国各地区加快推进新基础设施建设项目的投资,在基础设施领域里积累了大量优质资产。目前中国基建已进入存量时代,但基础设施投资周期长,传统融资模式加重了政府债务负担,宏观经济短期面临的下行压力上升。在后疫情时代的背景下,我国推出公募REITs作为创新型融资工具,为基础设施投资提供新渠道,是顺应时代发展之举。我国基础设施公募REITs是在有效借鉴和吸收境外REITs和我国类REITs基础上演变而来,它具有盘活存量资产、降低杠杆率、缓解财政压力等积极意义。公募REITs发挥了金融市场的要素配置作用,使得金融市场更有效地服务于基础设施建设。第一批基础设施公募REITs于2021年上市,底层资产涵盖新型基础设施。然而由于刚上市不久,市场情绪比较高,投资者容易忽视REITs产品风险。因此对基础资产进行合理估值是防范REITs风险的重要手段。本文聚焦基础设施公募REITs估值优化研究。首先梳理了风险理论和传统估值方法,选取产业园REITs之一——“华安张江REITs作为案例分析对象。从项目情况、交易结构、产品参与方和基础资产四个方面介绍,并对其进行风险分析。结合REITs特征和风险问题,提出公募REITs潜在的估值问题以及对应的优化方案。在此基础上,以收益法为基础模型,确定关键风险变量,引入蒙特卡洛模拟,得到优化后的估值结果。通过改变风险变量的分布再次估值,最后对项目进行可供分配金额预测。结果表明估值优化后的华安张江REITs资产价值高于未优化前的评估值,存在资产价值被低估的情况。综上,本文对华安张江REITs进行估值优化研究,一方面优化并拓宽了基础设施公募REITs的估值路径,为相关研究提供新思路。另一方面可以更好地评估目前REITs的价位是否合理以及资产未来的增值能力,为后续其他公募REITs产品的发行上市提供借鉴意义。