基于EVA模型的房地产企业并购价值评估——以信达地产并购淮矿地产为例

作     者：韩皓宇 

作者单位：青岛理工大学 

学位级别：硕士

导师姓名：赵国利

授予年度：2020年

学科分类：12[管理学] 120202[管理学-企业管理（含：财务管理、市场营销、人力资源管理）] 1204[管理学-公共管理] 1202[管理学-工商管理] 120405[管理学-土地资源管理] 

主      题：房地产企业 并购价值评估 EVA估值模型 协同效应 

摘      要：近几年来随着国家层面供给侧改革和三降一去一补的深度推进,以及“房住不炒的房地产政策调控和银行信贷政策的缩紧,使得中小房地产企业面临巨大的经营压力,被迫退出房地产行业,而大型房地产企业在产品、资金、融资渠道等要素有绝对优势,通过并购中小房地产企业可以进一步增强企业自身在房地产行业的竞争力。目前房地产行业呈现出行业集中度的不断提高,房地产企业间的兼并购成为热点业务的趋势。本文以信达地产并购淮矿地产为案例对象,研究EVA估值模型对于房地产企业并购价值评估的适用性。首先,本文介绍了与房地产并购有关的制度背景,并提出本文的研究问题;其次,在对企业并购价值组成的相关研究文献进行梳理后,提出房地产目标企业的并购价值由并购前企业的内在价值和并购后企业产生的协同价值两部分组成;然后对EVA与企业价值相关性的文献进行研究,发现EVA与企业价值有很强的关联度,为EVA估值模型评估企业价值提供理论基础;接着对房地产企业并购价值评估方法进行分析,认为EVA估值模型适合用于房地产企业并购价值的评估,评估出的结果更加接近企业的真实价值;继而,介绍了EVA的三种估值模型。最后结合案例对EVA估值模型的有效性进行了检验:首先对目标企业淮矿地产的核心资产进行分析,判断目标企业的资产是否为优质资产,有无被并购价值;然后用三阶段EVA估值模型对淮矿地产的并购价值进行评估,包括内在价值和协同价值,接着将EVA估值模型评估出的结果与评估机构出具的评估结果进行比较,并得出最终的研究结果。本文的研究贡献主要体现在两个方面。第一,构建了适用于房地产企业并购价值评估的EVA估值法。学者们对于房地产并购价值的评估研究比较少,没有系统的提出评估方法,本文的EVA估值模型,为房地产企业并购价值评估提供新的思路和方法。第二,拓展了EVA估值模型在房地产企业并购价值评估的研究。本文从并购视角对房地产企业的EVA指标进行调整,考虑了并购给企业带来的影响,弥补了EVA估值模型对现有房地产企业并购价值评估的不足。