商业地产资产证券化风险管理研究 ——以红博CMBS为例
作者单位：重庆工商大学
学位级别：硕士
导师姓名：陈利
授予年度：2021年
学科分类：12[管理学] 02[经济学] 0202[经济学-应用经济学] 1204[管理学-公共管理] 1201[管理学-管理科学与工程(可授管理学、工学学位)] 020204[经济学-金融学（含∶保险学）] 120405[管理学-土地资源管理]
摘 要：近年来,为了防控因负债率不断增加可能导致的系统性金融风险,国家提高了债券发行门槛,银行开始收紧信用贷款。在这一背景下,具有较低风险的资产证券化市场得以飞速发展。我国商业地产业经过多年的“爆发式发展,企业库存压力不断增大。存量资产的不断累积和愈发困难的融资成为当前商业地产企业面临的“两座大山。CMBS的发展为商业地产企业化解“两座大山问题提供了一个有效的解决方案。通过将存量商业地产项目作为底层物业发行证券,可以有效盘活存量资产,同时可以拓宽融资渠道。目前,CMBS在国外应用广泛,运行良好,市场成熟,但在我国的起步相对较晚,能否融入我国的经济环境,发挥其优势,同时有效控制金融风险仍未可知。因此,客观分析我国CMBS市场目前存在的风险,探索有效的风险管理措施,能够为我国CMBS市场的健康有序发展提供参考。本文选取了我国第一例发生实质性违约的CMBS产品——“红博CMBS为例,对该产品的违约事件进行梳理和剖析,并以此为基础分析CMBS相关风险,提出风险管理建议。从结构上看,本文首先梳理了国内外关于资产证券化、CMBS方面的相关文献,总结了当前CMBS相关理论和假说,介绍了CMBS的运作模式以及市场运行现状。在此基础上,从证券发行情况、交易结构设计、参与主体介绍、信用增级方式、底层物业五个方面介绍了红博CMBS产品。然后回顾了红博CMBS违约事件,分析得出红博CMBS产品的违约原因主要在于基础资产现金流断裂,而充当补流角色的担保人和差额补足人无法履行补流责任,最终导致违约。基于红博CMBS案例分析,进一步得出我国CMBS市场当前主要存在的风险为:（1）基础资产方面。资产种类单一无法分散风险,经营资产独立性差无法保证“破产隔离,过度估值的基础资产无法弥补违约损失。（2）产品结构方面。资产服务商体系不成熟,底层物业的有效经营难以保证,不合理的产品结构设计无法实现“风险隔离,无效的信用增级亦无法对冲风险。（3）市场环境方面。信息不对称导致各参与方获得的信息不一致,而投资者的风险意识不足、市场流动性不足共同加剧了风险。基于CMBS风险分析,本文提出严控基础资产保证稳定现金流、优化产品结构降低结构化风险、改善市场环境提升交易安全性等风险管理措施,为促进我国CMBS市场健康发展提供建议和参考。
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