建筑物区分所有权限制研究 ——以管理规约为视角
作者单位：山东大学
学位级别：硕士
导师姓名：满洪杰;王旭光
授予年度：2020年
学科分类：0301[法学-法学] 03[法学] 030105[法学-民商法学(含：劳动法学、社会保障法学)]
摘 要：2007年颁布的《物权法》设立了建筑物区分所有权这一新型物权,并以授权业主制定管理规约的方式赋予了业主宽泛的自治权利。但现行法律规定存在对管理规约的法律性质、自治内容和违反后果规定不明的问题,不利于建立良好高效的生活秩序,维护业主的权利。本文首先考察了现行法律法规的规定和国内社区治理的现状。总体而言,管理规约的法律性质并不清晰,违反管理规约的法律后果也不明确。通过对比法律、部门规章和地方政府规章,本文发现,尽管物权法未明确规定,但部门规章和地方政府规章较为统一地将管理规约认定为合同。这一认定在决定违反管理规约的法律后果和管理规约在区分所有权买受人之间的继受效力时产生了体系的冲突。在实践中,社区治理的缺位普遍存在。绝大多数小区没有有效的业主自治和具体的管理规约,完全或者主要依靠物业公司进行管理。自治的缺位带来了日常运营的困难,如公共维修基金难以得到有效的使用,社区秩序只能得到最基本的保障等等。另外,在对国内相关案件的考察中,本文认为,由于法律规定不够明确,管理规约的实践也不发达,在司法判决中存在法官裁量权过大、类似案件未能得到类似判决的情况。其次,本文通过比较法研究,考察了以德、日、意、奥和瑞士为代表的大陆法系的典型立法例,以及以美国为代表的普通法系的典型立法例与判例。本文指出,关于管理规约的法律性质,大陆法系通常将其规定为团体自治规则。在将管理规约视为合同的法域中,法律明文规定对嗣后买受区分所有建筑物的新业主产生效力。在普通法上,管理规约被视为限制性地役权,因而天然具有随土地及其上建筑物流转的效力。在考察了比较法上对于管理规约法律性质的规定后,本文考察了对于管理规约的法律限制。在内容上,大陆法系的立法例对管理规约可规定的内容多加以明确而细致的限制,而美国法上则通过判例确立了对业主自治的高度尊重。在违反后果上,大陆法系的立法例多有允许业主大会对严重违反规约的业主进行逐出的规定,作为极端情形下业主自治的执行措施。而在普通法上,违反规约的后果等同于普通的违反地役权的后果,受影响业主和业主大会有权向法庭申请禁令或者诉请损害赔偿,依地役权的性质而定。最后,本文借助法经济学的进路,指出物权的主要价值在于保障财产秩序,降低社会交易的信息成本,激励和保护所有权人行使权利。随着社会的进步和居民自主意识的提升,势必要对建立更加丰富细致的社区秩序提出更高的要求。管理规约作为这一要求的主要实现手段,其法律性质与法律限制应当明确。明确管理规约的法律性质、细化管理规约可约定的范围以及规定违反管理规约的相应后果,有利于这一价值的实现。本文提出,将管理规约认定为一类特殊的合同,最为符合我国的法律体系和实践现状。
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