新收入准则在房地产企业的应用研究 ——基于万科的案例分析

作     者：陈星羽 

作者单位：北京交通大学 

学位级别：硕士

导师姓名：李远慧

授予年度：2020年

学科分类：12[管理学] 1204[管理学-公共管理] 120405[管理学-土地资源管理] 

主      题：新收入准则 房地产企业 应用 

摘      要：2017年,我国财政部颁布了新收入准则,并规定国内企业从2018年开始陆续实施。由于房地产企业自身业务的特殊性,其销售收入的确认方面一直存在争议,新准则的实施也将对其收入的确认金额、盈利情况及财务比率等方面产生一定的影响,分析房地产企业应如何应用新收入准则及新准则实施所带来的影响,并进一步发掘新收入准则的应用难点将有助于管理者更加沉着地应对本次改革。回顾以往研究,学者们对于新收入准则的研究主要停留在理论层面,结合具体案例进行分析的文献较少。少部分学者选取了提前采用新收入准则的房地产企业碧桂园2017年的财务数据进行分析,却较少关注到其他房地产企业执行新收入准则后产生的全面影响及新收入准则的应用难点。本文基于权责发生制和资产负债观对新收入准则进行分析,对房地产行业的业务特点及新收入准则的相关内容进行了介绍。同时,本文通过统计房地产企业港股上市公司应用新准则后财务数据的变动情况及“与客户合约收入的分类明细,分析了房地产企业对于新收入准则的应用情况。随后,本文重点关注万科企业股份有限公司的案例,分析了应用新收入准则对万科公司利润表、资产负债表、财务指标及财务报告质量等方面产生的影响。进一步地,本文探讨了新收入准则的应用难点,具体包括房地产企业收入的确认及计量问题。最后,根据前文分析的结果,本文从房地产企业的角度提出了相应的建议。本文发现,新收入准则的实施使得房地产企业的收入确认方式有所转变且更加合理。同时,房地产企业需要对某些资产负债表科目进行重分类,对财务数据进行调整并增加相应的信息披露。此外,新收入准则给一些急需扩张规模的企业留有了一定的盈余管理空间。进一步地,对于房地产企业能否在一段时间内确认收入这一问题,企业应结合不同的销售回款方式（客户选择一次性付款、分期付款或按揭贷款的付款方式）、相应的合同条款及法律法规来进行具体分析。总而言之,本文分析了房地产企业应用新收入准则后产生的影响及新准则的应用难点,进一步地丰富和完善了相关领域的研究文献,为其他企业今后施行新收入准则时提供了借鉴,使企业的经营管理人员提前做好准备来应对本次改革。