农村集体建设用地建设租赁住房的瓶颈与机制探索

作     者：杭云 

作者单位：浙江大学 

学位级别：硕士

导师姓名：吴宇哲

授予年度：2019年

学科分类：12[管理学] 1204[管理学-公共管理] 0302[法学-政治学] 03[法学] 120405[管理学-土地资源管理] 

主      题：集体建设用地建设租赁住房 瓶颈探索 扎根理论 机制构建 

摘      要：当前人口流入导致城市住房供求关系非常紧张,外来务工人员的生活也得不到保障。在中央明确了租购并举的住房体制改革方向,大力发展住房市场,地方政府探索多元化供地和租赁住房开发模式,探索建立城乡统一用地市场的背景下,201 7年8月,两部制定出台了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》(以下简称《试点方案》),确定了第一批包括北京、上海在内的13个试点城市。集体建设用地建设租赁住房试点是中央着眼于新型城镇化发展的全局,做出的又一项重大的改革部署,对于建立健全房地产市场平稳健康发展长效机制具有重要意义。集体建设用地建设租赁住房的试点确立,主要有以下意义:增加了住宅用地来源和租赁住房的供给、能够盘活低效集体建设用地、促进集体土地的优化配置、对住房市场结构产生影响,完善了租房市场的结构、能够缓解保障性住房土地和资金紧张的局面、增加农民收入,促进城乡经济社会发展的一体化。本文通过先行项目的分析与问卷调查研究,总结了目前集体建设用地建设租赁住房的瓶颈:存在法律困境、项目选址困难、地方政府积极性不够、资金筹措困难、缺乏市场化的资源配置、试点过程中配套政策缺位、缺乏完善的收益分配制度等问题。随后笔者通过对杭州市萧山区两个试点项目的扎根理论分析,总结了杭州进行集体建设用地建设租赁住房试点的特点:相关主体意愿强烈,推行顺利、政府支持力度高、因地制宜进行相关指标突破、双向受益,反哺地方经济发展;同时总结了杭州试点过程中对于选址困难、资金筹措困难、试点过程中配套政策缺位、试点周边配套不足等瓶颈的突破。基于以上的分析,笔者从集体建设用地建设租赁住房的驱动因素和风险因素入手,构建了集体建设用地建设租赁住房的驱动及协调机制,从选址、用地准入、审批、资金筹措、运营管理、监督等方面完善了机制内容,并从法律层面、制度层面和操作层面提出了相关的政策建议。