“限购令”对房屋买卖合同效力及履行影响的法律分析

作     者：宋雨沁 

作者单位：华东政法大学 

学位级别：硕士

导师姓名：金可可

授予年度：2018年

学科分类：0301[法学-法学] 03[法学] 030105[法学-民商法学(含：劳动法学、社会保障法学)] 

主      题：限购令 不可抗力 情势变更 公序良俗 

摘      要：本文旨在研究“限购令影响下不同阶段所订立的,受不同政策内容限制的合同效力及履约影响问题。以“限购令的出台作为研究的时间节点,分为前后两大类进行探讨。第一部分为“限购令出台之前签订的合同,处于履行阶段且尚未网签的合同将受到政策约束。“限购令的性质系抽象政府行政行为,不属于法律法规的范畴,因此违反“限购令的合同不会因“违反法律、行政法规的强制性规定而导致无效,“限购令的出台并不影响合同本身的效力。在限购政策影响下购房者不再具备购房资格,导致合同履行不能,不能实现合同目的,因不完全符合“不可抗力的构成条件,且此类合同嗣后客观履行不能的情形没有能够直接援引的法条,因此可将《合同法》第117条不可抗力的规定作目的性扩张解释,即将限购政策导致房屋买卖合同履行不能的法律效果类推适用不可抗力导致合同履行不能的免责与合同解除的法律效果。对于限贷政策影响下的合同,区分合同是否明确约定“按揭贷款,明确约定以“按揭贷款方式支付房款的,在无法获得贷款时可认定为交易基础丧失,适用“情势变更原则,双方当事人可要求法院变更或解除合同,而对于另行约定无法获得贷款时的解决条款,则推定当事人在订立合同时已预见到履约风险,因此不满足“情势变更的条件,应当继续履行合同,以其他方式筹集资金支付房款。对于履约过程中当事人存在过错,因一方迟延履行导致合同受“限购令影响而无法继续履行的情形,应当将当事人违约行为与限购政策导致合同履行不能并行处理,过错方不因政策影响而免责。第二部分重点探讨的是“限购令出台之后签订的合同效力问题。此时受调控政策限制的合同双方当事人通过一方或双方规避政策签订合同,或双方协议签订附生效条件的合同。前者包括购房者一方故意隐瞒、虚构事实或伪造社保、税收等证明材料骗取购房、贷款资格,与不知情的出卖人签订合同。该种行为因违反正常经济管理秩序而损害社会公共利益,或者可以认定为违背“公序而使合同归于无效。对于双方恶意串通共同伪造材料的行为同样因损害社会公共利益而无效。以借名合同购房的规避行为,可以根据个案中实际权利人买房的目的来判断:若借名人确有正当乃至迫切的买房需求,可以肯定合同效力,若有证据表明借名人为炒房、囤房而借名买房,此种行为明显违背“限购令初衷,与社会公共利益相左,应当认定其无效。双方当事人协议以“限购令取消为合同生效要件签订的合同为我国《合同法》所允许,附条件的合同在“限购令解除后发生效力。