刘某诉田某和毛某一房二卖案评析

作     者：刘小喜 

作者单位：湖南大学 

学位级别：硕士

导师姓名：陈锦红

授予年度：2015年

学科分类：0301[法学-法学] 03[法学] 030105[法学-民商法学(含：劳动法学、社会保障法学)] 030101[法学-法学理论] 

主      题：一房二卖 合同效力 所有权归属 合同诈骗罪 第三人撤销之诉 

摘      要：层出不穷的“一房二卖诉案中,确定两个房屋买卖合同的效力以及房屋所有权归属往往是一起案件的核心问题。刘某诉田某和毛某一房二卖案亦是如此。毛某与刘某签订的房屋买卖合同是否有效、毛某与田某签订的房屋买卖合同是否有效及房屋所有权归属是本案的争论焦点所在。首先,毛某与刘某签订的房屋买卖合同有效。因为刘某与毛某之间的房屋买卖合同符合合同成立的有效条件即自愿、有偿且双方都是完全行为能力人。其次,毛某与田某签订的房屋买卖合同有效。因为毛某虽先与刘某签订了房屋买卖合同,但其未转移房屋所有权,所以毛某仍是房屋所有权人,其基于真实意思与田某签订房屋买卖合同是有权处分,该房屋买卖合同也是有效的。第三,房屋所有权应该归属田某。我国物权变动的模式采取的是债权形式主义,动产交付后发生物权变动,不动产经登记后发生物权变动。毛某先与刘某签订房屋买卖合同,但未办理产权过户手续,之后又与田某签订房屋买卖合同,且办理了产权过户手续。所以,房屋所有权应该归田某。另外,毛某对刘某、田某均存在欺诈,至于是否构成合同诈骗罪,则需要考虑是否满足合同诈骗罪的构成要件。由于毛某与前买受人刘某签订房屋买卖合同之后,并未转移房屋所有权,所以毛某与后买受人田某签订房屋买卖合同之时,毛某还是具有实际履行合同的能力和条件的,并不符合合同诈骗罪的客观构成要件,所以毛某不成立合同诈骗罪。最后,刘某在其权利受到侵害,对于法院已经生效的调解书,提起第三人的撤销之诉相比较以毛某、田某为共同被告的新诉,更直接更有针对性地维护自己的权益,同时也能够节约诉讼成本,维护法院对于同一诉讼标的作出一致判决的权威性。