农村集体经营性建设用地入市机制研究 ——以甘肃省陇西县为例

作     者：柳思 

作者单位：甘肃农业大学 

学位级别：硕士

导师姓名：张军;陈英

授予年度：2018年

学科分类：12[管理学] 1204[管理学-公共管理] 120405[管理学-土地资源管理] 

主      题：集体经营性建设用地 入市 机制 陇西县 

摘      要：进行农村土地制度改革,推进城乡一体化建设,不仅有利于城市地区的持续发展,更有益于农村集体的发展建设。随着城市化进程的不断推进,因征地制度问题导致城市建设用地持续扩张受阻,而农村集体建设用地荒废闲置,宅基地空置浪费,出现大量农村集体土地撂荒或利用率低下等问题,为了改善这一现状,解决城乡矛盾,缩小城乡差距,盘活集体建设用地,中共中央十八届三中全会中提出“建设城乡一体的建设用地市场,在符合规划和用途管制的前提下,允许集体经营性建设用地入市。十二届常务委员会同意并选取了北京市大兴区等33个试点县区开始入市试点,就现有法律法规的阻碍及空缺之处,入市收益分配等问题进行了大胆探索,但入市相关理论问题仍需进一步梳理,入市试点中的相关实践问题仍需进一步探索。本研究以试点地区之一的甘肃省陇西县为例,首先深入剖析了集体经营性建设用地入市(简称“入市)前理论问题、入市期间的关键问题及入市后需要考虑的关键问题作为理论基础;其次归纳总结了全国典型试点地区的不同做法,就其可借鉴之处,可补充之处及不可采纳之处进行了系统分析;再次,详细分析了陇西县试点概况及入市交易现状,归纳总结了陇西县入市中存在的不足之处并提出了改进的政策建议;最后,本文在总结上述研究的基础上提出了陇西县入市的机制框图,主要结论有:(1)入市需要考虑的关键问题中,应重点考虑入市范围和入市收益两个问题,经政府部门审核登记获得土地权属证书的存量和新增集体经营性建设用地均可入市,政府部门可以以入市监管部门的身份参与入市收益分配,比例不宜过高。(2)全国典型地区试点中,土地用途管制制度纳入入市前提,不区分存量经营性建设用地和新增经营性建设用地;经土地所有权主体授权的土地专营公司和土地合作社也可作为入市实施主体;以租赁方式获得的集体经营性建设用地使用权也可用作抵押贷款;入市收益分配以增值收益为计提基础;入市后用地可以进行租赁性住房开发建设等值的借鉴。(3)陇西县入市试点期间,存在所有权主体和实施主体不分;入市方式过于单一,仅协议方式出让宗地占总出让宗地的88.4%;入市程序繁琐复杂,需要经过18道程序,且需多层级多部门间反复审批;入市后用途多以商业为主,占83.724%,其他用途较少;土地增值收益分配方式混乱,集体经济组织、村集体和农民间存在分配比例混乱的现象。(4)以不同参与主体为视角,从规划引导、政策引导、确认入市宗地、审批流程、入市方式、入市模式、确定地价、投资融资、利益博弈、入市用途、后期监管等方面,梳理了入市的内在机理,构建了陇西县入市新机制框图。