城市交通对住宅地价的影响研究 ——以北京市为例

作     者：侯玉亭 

作者单位：北京大学 

学位级别：硕士

导师姓名：冯长春

授予年度：2007年

学科分类：12[管理学] 02[经济学] 07[理学] 08[工学] 070104[理学-应用数学] 0202[经济学-应用经济学] 1204[管理学-公共管理] 1201[管理学-管理科学与工程(可授管理学、工学学位)] 020205[经济学-产业经济学] 082303[工学-交通运输规划与管理] 120405[管理学-土地资源管理] 0701[理学-数学] 0823[工学-交通运输工程] 

主      题：城市交通 住宅地价 交通可达性 地价空间结构 地价曲线 时间距离 轨道交通 北京市 

摘      要：本文以北京市为例,从区位交通可达性和时间距离的概念入手,通过时间距离的测算来对区位的交通可达性进行衡量,并以时间距离作为变量对住宅地价曲线进行拟和,以揭示出交通可达性的差异性下住宅地价的空间变化特征。通过对地铁4号线、10号线建设的实证分析,以揭示交通条件的预期改善对住宅地价空间结构造成的影响。本文研究的主要内容及结论如下。 首先,通过对北京市土地出让市场发展现状进行分析,发现土地出让的空间分布是随时间推移而不断演化的。从空间分布上来看,北京市住宅用地出让表现出沿环路发展,以及沿高速公路向外围延伸的轴向扩展的主要特征。 其次,分别定义了道路通行方式和道路与轨道交通混合出行方式下时间距离的估算方法,并分别以直线距离、实际距离和时间距离作为自变量,对北京市住宅地价曲线进行拟和。住宅地价空间结构的模拟结果显示,在到市中心通勤时间1h-1.5h的范围内,住宅地价随着到市中心距离的增加而逐渐衰减,且基于空间距离和基于时间距离的地价曲线表现出了不同的形态。在靠近市中心一定的时间距离范围内,住宅地价分布相对均一,住宅地价与交通费用的“互换作用尚不明显。但超过一定范围后,住宅地价随着时间距离的衰减明显快于随着直线距离的衰减,即住宅地价随着时间距离的增加迅速下降。 第三,基于特征价格模型对北京地铁4号线、10号线建设所带来的住宅地价空间分布变化的分析表明,交通条件的预期改善将对地价的空间结构产生影响,且越靠近市中心,地价的上涨幅度也越小,越靠近郊区,地价上涨的幅度也越大。因此从整个城市来看,地价曲线将变得平缓。就拟建设地铁站点周边地价上涨情况来看,通过时间距离测算的站点预期影响半径范围以内的地价涨幅往往高于范围以外的地价涨幅。本文的研究对城市交通对地价的影响以及城市地价时间变化、地价空间结构等有关理论进行检验,在实践上可以为政府在确定土地出让价格时提供依据,为开发商、企业和个人进行土地、房地产投资决策提供参考信息,为城市土地定级和估价确立空间参照。