上海城市更新Z项目投资决策阶段风险评估案例分析

作     者：侯丁丁 

作者单位：清华大学 

学位级别：硕士

导师姓名：李小冬;王立丰

授予年度：2017年

学科分类：12[管理学] 1201[管理学-管理科学与工程(可授管理学、工学学位)] 08[工学] 081303[工学-城市规划与设计(含：风景园林规划与设计）] 0813[工学-建筑学] 

主      题：城市更新 风险识别 风险评估 模糊层次分析法 

摘      要：改革开放使我国城市化的进程大大加快,在城市快速发展过程中,人们逐渐感受和意识到资源、能源、空间、环境对城市化产生的制约效应,城市更新项目开始被系统性提上议程。城市更新,是指通过拆除、改造、维护等方式,改变不适应城市发展的基础设施和公共设施的性能和功能,使城市空间结构重新布局,土地资源重新开发,区域功能重新塑造,从而推动城市持续发展。相较于发达国家,我国房地产行业虽然发展迅猛,但是对于城市更新项目风险识别经验不足,评估方法不成熟。另外,我国国情、社会经济条件、法律法规等具有特殊性,因此,建立符合国情和区域城市特点的城市更新项目风险识别和评估方法,有助于保障我国城市更新项目顺利推进。本研究立足于上海城市更新项目,结合国内外城市更新和风险管理的理论,以模糊综合评价法为基础,通过案例项目进行实证研究,为上海城市更新项目投资决策阶段的风险识别和评估提供了一种科学、适用的方法。首先,本文通过文献调研法和德尔菲法,全面梳理并识别了上海城市更新项目投资决策阶段存在的风险因素,构建了目标层、准则层、指标层三阶层次结构通用指标体系。其次,针对案例Z项目,采用专家访谈和专家问卷调研法,一方面在普适指标体系基础上识别了Z项目投资决策阶段的风险因素,另一方面请专家对各层级风险指标的重要程度(权重)进行打分,进而得到Z项目投资决策阶段的风险指标架构。再次,选用偏大型柯西分布隶属函数,构造模糊隶属函数,依据专家学历、从业年限、项目相关度和职称等级,量化专家经验指标,设置了专家权重修正系数,提高了调查结果的精确度和合理性。从次,采用层次分析法分析风险因素指标权重,运用模糊综合评价法确定综合风险值及各阶层指标风险高低程度,从而得出Z项目投资决策阶段的综合风险评价等级和各风险因素评价等级。最后,以上述风险评估结论为基础,对Z项目投资决策阶段的风险管理方案进行调整,并跟踪实际效果。通过案例实证,该评估体系可以有效提升开发企业在城市更新项目中的投资决策水平和风险防范能力,降低项目风险发生的概率和损失程度。本研究所采用的风险识别和评估方法,有利于加强城市更新项目,特别是投资决策阶段风险评估应用研究,为房企对于上海城市更新项目的风险管理提供了更加科学的投资决策依据。