房地产违规信贷模式分析及风险防范

作     者：陈嘉音 

作者单位：上海交通大学 

学位级别：硕士

导师姓名：吴文锋

授予年度：2008年

学科分类：12[管理学] 02[经济学] 0202[经济学-应用经济学] 1201[管理学-管理科学与工程(可授管理学、工学学位)] 020205[经济学-产业经济学] 020204[经济学-金融学（含∶保险学）] 

主      题：房地产融资 违规信贷 商业银行风险 

摘      要：随着我国经济的快速发展,房地产行业已成为推动我国经济快速发展的一个主要行业。但是由于我国房地产开发过度依赖银行信贷,这不仅不利于房地产本身的稳定,也使银行系统更易受到房地产市场波动的牵连,造成房地产市场的隐患可能转嫁给商业银行,另一方面也使房地产开发融资受银行信贷的影响较大,不利于房地产市场的稳定和发展。 自2003年以来,国家对房地产业采取了一系列的宏观调控政策,房地产行业的银行借贷门槛逐渐提高,开发商从银行贷款的难度也逐渐加大,融资渠道的单一已成为制约众多地产企业发展的瓶颈。在这种背景下,房地产违规信贷现象层出不穷,房地产企业融资过分依赖银行的局面仍未改变。 本文首先阐述房地产开发过程及资金运作特点,概括房地产融资可采取的几种方式,通过国内外房地产融资方式对比,指出我国房地产融资现状的弊病,继而总结了自1998年以来国家对房地产信贷方面的各种调控手段及其作用,引出了房地产违规信贷的产生背景。 接着,从银行及企业两方面阐述房地产违规信贷的成因,并凭借个人实务经验总结出几种常见的违规信贷模式,一是中小型房地产商采用的借壳生蛋型,二是大型房地产商采用的统一调配型,三是在项目超投资或滚动开发时采用的暗渡陈仓型,对每一种模式归纳了特点及资金流转过程,并分析了违规信贷对银行和房地产市场的风险。 对上述违规模式,从银行内部提高管理及业务水平方面,本文提出了针对性的风险防范措施,可有效地将违规的苗头扼杀在贷前调查过程中;从央行及银监会角度,可以通过建立同业信息沟通网络、严格控制房产信贷比重、加大违规惩戒力度等手段抑制房地产违规信贷的发展;而最根本的,政府应当引导房地产开发企业寻找新的融资渠道来促进房地产行业稳定和健康的发展,包括改善大型地产企业的债务融资结构、发展房地产投资信托基金及推动房产抵押证券化等方式形成房地产多元化融资的格局,这样,房地产违规信贷模式也就不攻自破了。