城市土地供应弹性条件下房价的利率敏感度研究

作     者：撒薇薇 

作者单位：昆明理工大学 

学位级别：硕士

导师姓名：杜葵

授予年度：2015年

学科分类：12[管理学] 1204[管理学-公共管理] 02[经济学] 0202[经济学-应用经济学] 0201[经济学-理论经济学] 020204[经济学-金融学（含∶保险学）] 020203[经济学-财政学（含∶税收学）] 020101[经济学-政治经济学] 120405[管理学-土地资源管理] 

主      题：土地供应 弹性 利率 房价 价格敏感度 

摘      要：近年来,随着全国房价的不断上涨,昆明房价也屡创新高,越来越引起更多的关注,直到2014年,市场才出现调整。回顾近年房价上涨的众多原因,央行较低的利率政策往往被认为是其中之一。虽然,很多定量化的实证研究指出,央行利率与房价呈现负相关关系,但是,部分研究认为实际利率变化对房价的影响效果,与标准消费者购买成本模型相比要弱的多。目前的分歧主要集中在三个方面：首先,弹性较大的土地供应策略是否会减弱需求侧变量对房价的影响,比如利率;其次,长期抵押贷款利率的风险溢价是否会导致需求端对利率波动的敏感度降低;第三,市场长期利率水平与短期利率波动的影响问题。其中,上述三个方面,土地供应条件在我国具有天然的市场环境,为进一步探讨房价和利率的关系提供了较好的市场环境。然而,目前关于房价和利率关系的研究并未将土地这一前置条件纳入考虑。本论文旨在研究城市土地供应弹性条件下,房价对于利率变化的敏感度问题：当房屋需求因利率变化而变动时,城市土地供应(或者住房供应)的变化是否会相应的降低利率对对房屋需求的影响程度：当土地供应弹性越大的时候,房价关于利率的敏感度是否会越弱;相反,当土地供应弹性越小并呈现愈加稳定态势时,房价关于利率的敏感度是否越来越强?该问题主要通过将土地供应作为前置条件,考虑利率变化对于房价的影响程度,能够较好地给出三者之间的相互关系,对于土地政策制定和地产市场分析具有一定参考意义。通过设计实证研究模型和方法,本文针对土地供应弹性降低房价关于利率的敏感度的假设进行验证,并应用两种方法具体描述了其变化。首先,根据不同土地供应弹性,区分不同房产类别的情况下,对采集数据开展了实证分析,发现,相对普通户型而言,大户型房产的房价相对于利率的敏感度更高。其次,由于国内土地产权归政府所有,土地市场出售的实际为使用权,其性质为“租赁式。因此,政府的土地供应政策对土地供应弹性具有决定性影响。最后,本文将土地供应变化作为客观实证研究的前提条件,进一步分析了土地供应弹性对房价关于利率的敏感度的影响问题。通过实证发现,当土地供应紧张的时候,房价对利率的敏感度更高,而相对平稳的供应时期,房价则对利率波动不敏感。