论房屋次承租人的优先购买权

作     者：练昌红 

作者单位：华东政法大学 

学位级别：硕士

导师姓名：高富平

授予年度：2014年

学科分类：0301[法学-法学] 03[法学] 030105[法学-民商法学(含：劳动法学、社会保障法学)] 

主      题：次承租人优先购买权 房屋转租 权利冲突 行使条件 

摘      要：房屋承租人优先购买权制度是法律为保护承租人的利益而设立的，指的是房屋所有人在出卖房屋前应当通知房屋承租人，承租人在同等条件下享有优先购买的权利。从严格意义上来说，我国的承租人优先购买权制度产生于建国初期，经过几十年的发展，有了一定的完善，但也还存在一些有待解决的问题。本文讨论的是在转租的情况下，次承租人的优先购买权问题，主要包括三个方面内容：第一，从理论与实证两方面论证，次承租人应当享有优先购买权。第二，通过分析承租人优先购买权的制度价值，对比承租人和次承租人的法律地位，得出结论：次承租人的优先购买权应优先于转租人的优先购买权。第三，次承租人优先购买权在具体实现过程中的问题，包括次承租人优先购买权的行使条件、出租人的通知义务和次承租人的权利行使对象。在转租现象如此普遍的今天，赋予房屋次承租人优先购买权，不但有利于次承租人利益的维护，也有利于承租人优先购买权制度价值更充分实现。 本文第一章将先论述承租人优先购买权制度的价值及房屋转租中的法律关系。承租人优先购买权的制度价值包括：法律继承的需要、以人为本的价值、秩序价值和效率价值。后再介绍了出租人、转租人、次承租人三者之间的法律关系，并分析了转租与租赁权转让、租赁让与之间的区别。 第二章通过理论和实证两个方面论证次承租人优先购买权的合理性。理论论证方面，从合同相对性的突破、占有的持续功能、法律的扩大解释三个方面论证次承租人享有优先购买权的合理性。在实证方面，笔者分析了在北大法律信息网找到的3个有关次承租人优先购买权的案件，窥探不同法官对于次承租人是否享有优先购买权这一问题的观点。同时引述了部分法院支持次承租人优先购买权的观点。通过论证，笔者得出结论：房屋次承租人应当享有优先购买权，且次承租人对优先购买权的享有并不妨碍转租人继续享有优先购买权。第三章在第二章结论的基础上进一步探讨如何解决次承租人和转租人之间优先购买权的冲突问题。在第一节中，本文主要通过制度价值分析的方法，对比转租人和次承租人的不同地位，认为在一般情况下，优先保护次承租人的优先购买权更契合承租人优先购买权的制度价值。在第二节中，论述了部分承租、部分转租、转租人将承租房屋转租给多个次承租人这三种特殊情况下，优先购买权的顺位问题。笔者认为在特殊情况下，应具体问题具体分析。第四章进一步深入研究次承租人的优先购买权的实现问题。第一节讨论次承租人优先购买权的行使条件。第二节讨论出卖人的通知义务。第三节讨论次承租人优先购买权的行使对象。