基于模糊聚类分析方法的城镇土地定级研究
作者单位：西南大学
学位级别：硕士
导师姓名：黄云
授予年度：2007年
学科分类：12[管理学] 1204[管理学-公共管理] 07[理学] 070104[理学-应用数学] 120405[管理学-土地资源管理] 0701[理学-数学]
摘 要：土地是人类赖以生存的物质基础，也是人们进行生产、生活等活动的场所。当今世界面临的人口、资源、环境与社会经济发展等问题，无一不与士地有关。土地的合理利用与管理已为世界各国所关注，成为科学界研究的重要课题，同时这也对促进人口、资源、环境的协调发展起极其重要的作用。 随着我国土地使用制度改革的深入，科学、有效地管理和利用土地已成为一项迫切的任务。目前，土地出让、转让、出租、招标以及拍卖等各种形式的有偿使用正越来越成为城镇土地使用的主要方式，城镇土地级别的确定也就显得十分必要。城镇土地级别的划分需要根据其内在的各因素的差异，运用适当的理论、科学的方法和手段，以对土地质量和使用效益及其内在土地空间分布差异或优劣程度状况进行评定，明确城镇土地经济价值的差异。这样，既可以从充分发挥城镇土地价值的角度来合理开展其有偿使用工作，为土地的出让、转让、收费、征税等提供科学依据，也能更合理地确定城镇用地发展的结构和布局，对于完善和深化土地使用制度改革，搞好城镇土地利用规划和城镇建设，提高城镇土地利用的经济效益、社会效益和生态效益具有重大意义。 模糊聚类分析，是从模糊集的观点来探讨事物的数量分类的一类方法。通过建立模糊相似关系，形成模糊相似矩阵，对客观事物进行分类。传统的聚类分析是一种硬划分，它把每个待辨识的对象严格地划分到某个类中，具有非此即彼的性质，因此这种分类的类别界限是分明的。而实际上大多数对象并没有严格的属性，它们在性态和类属方面存在着中介性，适合进行软划分。基于模糊集理论的模糊聚类分析为这种软划分提供了有力的分析工具。由于模糊聚类得到的样本属于各个类别的不确定性程度，表达了样本类属的中介性，即建立起了样本对于类别的不确定性的描述，能更客观地反映现实世界。 本研究在总结前人研究的成果的前提下，以国土资源部2001年制定的《城镇土地定级规程》中的土地定级原则、程序和方法为依据，在详细调查重庆市万州区自然环境、社会现状和经济发展状况的基础上，结合传统土地定级理论，系统地论述了城镇土地定级过程中应用较为广泛的三种方法——多因素综合评定法、级差收益法和地价分区定级法。以万州区城镇土地定级(商业用地定级)为例，论述了定级因素的选择和作用分值计算，土地定级单元的划分和单元总分值的计算，着重讨论了模糊聚类分析方法在土地级别划分时的应用。研究内容和结论主要有以下几个方面： 1、根据现场专家问询，确定万州区城镇土地定级的因素因子，在进行2轮Delphi打分后，得到万州区城镇土地定级各因素因子的权重值。万州区商业用地定级的因素分别为：繁华程度、交通条件、基本设施状况和人口状况。改进的Delphi打分法在匿名和垂直反馈的条件下，使专家的意见收敛更迅速，减少了打分的轮次，避免多次打分带来的有意识向平均值靠拢的现缘。以多因素综合评定法为理论依据，分别计算各因素因子的作用分值;用“叠置法划分城镇土地定级单元，共得到280个土地定级单元，并计算单元总分值。 2、对单元总分值进行模糊聚类分析，确定城镇土地级别。首先将单元总分值标准化处理，这里选用的是极值标准化方法;其次构造模糊相似关系，并改造成等价关系;通过不同的λ值截取模糊等价矩阵，获得城镇土地的级别划分结果。万州区商业用地级别划分为10级。指出常规的土地级别划分方法——总分数轴法、总分频率法和剖面图法的不足之处，详细论述了模糊聚类方法中模糊统计量r的定义方法。比较了距离定义方式和相关系数定义的适用性，以及各种距离定义的适用范围。 3、运用方差分析方法比较土地级别的划分结果。对同总体不同处理的土地级别划分结果进行方差检验，K值最大为最优划分方案。 4、将模糊聚类方法和方差分析相结合，定量分析为主，定性分析为辅地划分城镇土地级别，改变了以往在土地级别划分过程的主观判断模式，增加了土地级别划分的客观可靠性，为城镇土地级别划分提供了一条新的途径。
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