土地发展权中国化的路径选择

作     者：沈子龙 

作者单位：浙江大学 

学位级别：硕士

导师姓名：靳相木

授予年度：2009年

学科分类：12[管理学] 1204[管理学-公共管理] 082802[工学-农业水土工程] 08[工学] 0828[工学-农业工程] 120405[管理学-土地资源管理] 

主      题：分区管制 发展权转让 发送区 接受区 新增建设用地指标 预算内指标 预算外指标 

摘      要：土地发展权是国外尤其是美国为应对城市化快速发展背景下的土地分区管制造成的效率损失而产生的一项政策工具。无节制的私人土地开发通常会造成外部性,对开放空间、历史遗迹、农地和环境敏感区等公共物品带来损失,为此,政府通过分区管制抑制私人对土地的过度利用行为。但是,这一措施又给私人土地财产造成损失而未进行公正补偿。为此,在产权学派的理论基础上,形成了设置发展权并允许这一权利交易来实现保护目标,同时使管制造成的效率损失最小的思想。通过发展权转让,接受区土地所有者获得了额外的开发权利,而发送区土地所有者则获得了补偿。 本文正是试图借鉴和应用这一思想,对我国的总量限制下的建设用地资源配置提出改进措施。 文章首先分析了我国城市化快速发展与耕地保护的冲突和困境,同时指出现阶段对建设用地总量进行控制的必要性和局限。在此基础上提出借鉴美国发展权转让计划对刚性的建设用地控制指标的配置方式进行修正。 随后,文章深入研究了发展权转让的内涵和起源、市场结构和运行、优势与不足,以及成功实施的影响因素。接着以马里兰州Calvert县、Montgomery县以及新泽西州Pinelands地区发展权转让计划为例,详细论述了发展权转让计划的设计和实施过程,在此基础上,作者总结出美国发展权转让的一般模式。 接下来,文章分析了国内发展权研究现状和理论困境,指出在当前法律中创设发展权将无法回避土地公有制的制度安排,同时也会引起现行权利体系的混乱。作者随之提出,新增建设用地指标在我国实际上扮演了类似发展权的角色。我们需要将这一类似发展权视为一项政策工具并用以改进当前土地利用,而不是把它当作一项具体权利来完善征收补偿。为此,作者以浙江、重庆的新增建设用地指标流转为例,总结出中国化发展权的特征,同时提出对当前流转方式进行符合规范的改进,以形成在我国公有制语境下的发展权转让模式。