城乡统一建设用地市场信息数据库建设与数据挖掘

作     者：曹宗果 

作者单位：山东师范大学 

学位级别：硕士

导师姓名：闫弘文

授予年度：2016年

学科分类：12[管理学] 1204[管理学-公共管理] 120405[管理学-土地资源管理] 

主      题：城乡统一 建设用地市场 数据库建设 数据挖掘 

摘      要：针对我国城乡土地管理的二元体系,十八届三中全会在《决定》中明确提出要“建立城乡统一的建设用地市场,为土地制度改革指明了方向。本文以城乡统一建设用地市场构建理论作为切入点,研究了市场信息数据库包含的信息内容,并对市场信息空间矢量要素标准属性字段、市场非空间表格要素、文本要素等数据库内容进行研究,建立济南市城乡统一建设用地市场信息数据库;基于ESDA构建了住宅用地数字地价模型,运用GIS空间分析与数理统计等数据挖掘方法,研究住宅地价时空结构演变规律、测算住宅地价增值状况、预测2020年住宅用地各区片楼面地价、分析住宅地价重心迁移轨迹、对集体土地征收价格与基准地价进行衔接分析,为构建城乡统一建设用地市场奠定基础。主要研究结果:(1)住宅用地地价从区域基点经过城市中心向城市边缘变化总趋势是先升高再逐渐降低,穿过城市中心区片的地价剖面基本呈正态分布状态;穿过不同区片的住宅地价剖面结构不同,穿过城乡交错区域呈较明显的锯齿状,且多存在地价陡坎。距离住宅用地价格的高值区域越近,地价波动越剧烈;临近城市郊区的位置,住宅地价变化相对平缓。住宅地价分布形态表现为椭圆状,地价等值线由中心向外呈现圈层状分布,济南市单中心性城市结构没有改变。(2)基于时间序列模型,探究2007年、2011年、2015年三个阶段住宅用地数字地价剖面演变规律,结果表明住宅地价陡坎随时间变化顺着地价降低方向移动,住宅地价变化程度更加剧烈,地价剖面起伏不平出现多个凹形、凸形地价阶地;随着城市规划、交通规划的实施,个别区域凹形阶地转化为凸形地价阶地。(3)2007-2011年,研究区住宅用地平均增值速度为62元/㎡,地价增值率为8.06%;平均增值最高级别土地为I级地,增值速度为190元/㎡,平均地价增值率为10.65%。2011-2015年,住宅用地平均增值速度为85元/㎡,地价增值率9.05%;住宅用地平均增值最高区片位于住宅I级别的I-3区片,平均增值1208元/㎡,增值速度达到302元/㎡。研究区2013年住宅用地基准地价楼面地价较2010年平均提高282元/㎡,与2011-2015年地价增值速度基本保持一致。根据2011-2015年住宅用地各区片地价增值速度,综合考虑十三五规划、城市规划、新增主要交通轨道、商服中心、重大基础设施因素,预测2020年研究区住宅用地楼面价格,促进城乡住宅用地统筹发展。(4)地价重心空间位置分布在文化东路、和平路、山师东路、佛山街之间区域,位于研究区几何中心以西位置;从地价重心迁移轨迹来看,2007-2010年地价重心向西北方向迁移,2010-2020年地价重心转为向东偏移,与济南市城市发展战略布局吻合。在南北方向上,受南部山区住宅用地面积小而价格高影响,地价重心南北方向偏移不明显;在东西方向上,地价重心逐渐由偏西转向偏东方向偏移,住宅用地价格反映了2010-2015年济南住宅用地向东发展的战略布局。(5)通过集体土地征收价格与基准地价衔接分析,基于2016年集体土地征收价格测算的工业用地基准地价与2013基准地价标准差别较大,新一轮基准地价更新工作亟需开展。通过集体建设用地征地样点与国有建设用地出让样点地价对比分析,明确了构建城乡统一建设用地市场的障碍因素,并提出构建城乡统一建设用地市场的对策建议。