城市生态景观对住宅价格的影响分析——以南宁市为例

作     者：粟韦春 

作者单位：广西师范学院 

学位级别：硕士

导师姓名：韦燕飞

授予年度：2015年

学科分类：12[管理学] 1204[管理学-公共管理] 120405[管理学-土地资源管理] 

主      题：城市生态景观 住宅价格 特征价格 价格弹性 

摘      要：当前,国内学者在房地产价值评估领域取得了较多的研究成果,形成了以市场比较法、成本法、收益还原法为主的评估方法,但这些方法大多从建筑特征、区位因素、供需平衡、经济发展水平等角度对房地产价格进行估算,缺乏对周边生态景观因素的考虑。因此,本文以住宅价格为研究对象,通过构建特征价格模型,综合分析隐含在住宅价格中的各类生态景观价值,主要结论如下:首先,本文对特征价格法、环境价值等基础理论进行了介绍、总结;根据已有的国内外研究以及南宁市的实际情况,对特征价格模型的因变量、自变量进行了选择和设置;确定南宁市五个城区为研究区域,不包括房地产发展尚不成熟的邕宁区;经剔除异常值、信息不完备等不符合要求的样点后,最终得到有效样本数据1395个,住宅小区263个,并按照一定的量化标准对样本数据进行量化。其次,本文使用GIS软件对南宁市生态景观、住宅小区进行矢量化处理,并对住宅小区进行住宅小区均价、所在区县、建筑年龄等属性的赋值,最后以住宅小区均价属性值为依据绘制了南宁市住宅价格等值线图,初步分析了城市生态景观与住宅价格之间的关系。随后,本文通过构建Hedonic模型分析了城市生态景观对住宅价格的影响,模型结果表明,邕江距离和最近公园距离两者对住宅价格均具有负向的影响,即随着到邕江和最近公园的距离不断增加,住宅价格不断下降;住宅小区是否拥有或毗邻山景、小河流以及小湖泊对住宅价格的提升具有显著影响;邕江江景对周边住宅影响的范围有局限性,经计算其影响范围约为0.714千米。最后,单独研究了人民公园景观对住宅价格的影响。研究结果表明人民公园景观对住宅价格具有显著性影响:由模型回归结果得出人民公园景观的价格弹性系数为-0.058,即住宅小区到人民公园的距离每减少1%,住宅价格将上涨0.058%;经测算得出人民公园景观的有效影响范围约为1.13公里,即在人民公园景观1.13公里范围以外,人民公园景观对住宅价格没有影响。