预售商品房交付条件之法律探究

作     者：梁珈瑜 

作者单位：西南政法大学 

学位级别：硕士

导师姓名：洪海林

授予年度：2017年

学科分类：0301[法学-法学] 03[法学] 030105[法学-民商法学(含：劳动法学、社会保障法学)] 

主      题：预售商品房 约定交付条件 法定交付条件 

摘      要：住房是关系到每一个人日常生活的重要一环,因此围绕商品房交易而产生的纠纷数量尤为庞大,纠纷的解决也显得尤为重要。笔者通过检索全国各地的商品房纠纷案件,统计发现涉及预售商品房交付问题的纠纷众多,而交付纠纷最核心的问题在于当事人双方对交付条件的理解产生分歧。因此本文就预售商品房的交付条件展开了理论和实务分析。文章共包括四个部分。第一部分阐述了预售商品房交付的约定条件。国家及地方出台的商品房预售合同范本为当事人约定商品房的交付条件提供了参考,但房地产开发企业往往在主合同之后与买受人签订补充协议,改变主合同中的部分约定,出于商业活动的趋利性,房地产开发企业往往罔顾买受人的合法权益。为保护弱势一方的房屋买受人,规范房地产市场秩序,相关法律法规对商品房的交付条件作了强制性的规定,于是产生了约定的交付条件与法律规定的冲突。第二部分阐述了预售商品房交付的法定条件。当事人的约定违反了法律法规对商品房交付的强制性的规定,基于强制性规定中效力性和管理性的区分,可以违反该种法定条件是否导致约定无效为依据,将交付的法定条件分为“违反即无效的法定条件和“违反不必然导致无效的法定条件。“工程经竣工验收合格为建设工程交付的法定条件,关于何为“验收合格,文中列举了三种观点。笔者认为,预售商品房的法定交付条件应包括:经过竣工验收或取得竣工验收备案证明文件、房屋面积完成最终测绘、提供《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》、经过环保与规划验收。第三部分阐述了商品房交付的其它条件。当事人的约定交付条件与国家、行业标准中的强制性标准相冲突的,应适用该强制性标准。交付的商品房除符合法定及约定条件外,还应符合“正常居住使用的标准。该概念更多地存在于日常观念中,需要法官根据生活经验予以认定。全装修住宅的交付除了要符合毛坯房的交付条件外,应更加注重房屋的“现实居住性,对其是否符合“正常居住使用的标准应更为严格地认定。第四部分阐述了未达到交付条件而交房的法律后果。交付的房屋未达到约定的条件时,房地产开发企业应该承担相应的违约责任和瑕疵担保责任。交付的房屋未经验收或验收不合格的,买受人可拒绝接房,要求房地产开发企业承担相应的违约责任;符合约定解除条件时,可依法解除合同。交付的房屋未取得竣工验收备案证明文件的,若房屋已满足其他法定及合同约定的交房条件的,可以认为其已进行了有效交付。由于现行的法律、法规对商品房交付条件的规定未能达成一致,笔者希望通过对房地产领域的法律、法规及规范性文件进行分析,结合理论学说及司法案例,总结出预售商品房交付的条件及违反该条件的法律后果,以对现实纠纷的解决提供意见和帮助。