关于建立住房供应新体系的思考
出 版 物：《城市经济、区域经济》
年 卷 期：2002年第10期
页 面：18-19,26页
摘 要：中图分类号：F293.31 文献标识码：A 文章编号：1008-6749(2002)03-0018-03《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）文件提出对不同收入家庭实行不同的住房供应体系，即“最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。这是国家根据目前我国绝大多数城市房价收入比相对较高的现状而提出的政策性措施，因此，各地如何研究本地区居民的住房需求结构和需求特点，合理安排不同层次的住房供应比例，明确不同供应体系的政策，便成为房改中一个急需解决而又极其重要的现实课题。一、适度发展商品房建设市场价的商品房建设，经过多年的发展，已经形成了相对完善的管理制度和运作模式。开发项目的类型和规模以及市场价格等，主要是依靠市场调节，由房地产开发企业根据市场需求和市场规则去确定，而政府管理的重点是制定市场规则，建立市场秩序，规范市场行为。但是，我们也必须清醒地看到目前商品房建设中应注意的一些问题，主要表现在以下几个方面。首先，要做好市场调查，做到适销对路。经过1992年的“泡沫发展，我国住宅市场曾出现过大量的商品房空置现象，其根本原因是产销不对路。随着近几年住房投资结构的调整，整个房地产界，从政府主管部门到具体开发企业对房地产市场的均衡发展都有一个较为清楚的认识，使房地产市场的结构失衡问题得到了较好的解决。其次，住房价格要适应消费者的经济承受能力。住房价格是一个比较复杂、需周密调查、慎重处之的问题。因为不同地区、同一地区的不同城市、同一城市的不同地段，价格相差都很悬殊。但就总体而言，住房的价格应定于消费者通过自我努力或住房金融的支持能够买的起；开发商有一定的利润，有投资的积极性；政府给予一定的政策优惠，又不背上超过财政能力的包袱。当前最重要的是坚决贯彻国家的有关政策，清理不合理收费，把房价控制在一个合理的水平上。第三，要有住房质量保障。住房质量从广义上来讲，包括住宅的工程质量、功能质量、环境质量和售后的服务质量等。市场经济要遵循价值规律，住房是价值含量很高的商品，其价值在很大程度上体现在质量上。随着住房商品化、社会化程度的提高，消费者会越来越注重住房质量，他们将比较住房的价格与其价值是否相当，判断是不是房有其用、价有所值。如果出现高价低值的不对称情况，消费者是不会接受的。因此，要狠抓住房质量，规范销售行为，以解除购房者的后顾之忧。第四，要有良好的物业管理服务水平。新建住宅，要全面推行住宅小区管理和售后物业管理，推行《前期物业管理服务协议》，在房屋销售时明确物业管理单位和购房者各自的权利、义务，把双方的关系转化为合同关系，以减少物业管理纠纷，努力提高各项服务水平。